4 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelik, kentsel dönüşüm süreçlerinde taşları yerine oturtan kritik düzenlemeler içeriyor. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan bu değişiklikler; tapu işlemlerinden karar alma mekanizmalarına, satış usullerinden imar hakkı aktarımına kadar birçok belirsizliği ortadan kaldırmayı hedefliyor.
İşte kentsel dönüşümde yeni dönemin öne çıkan başlıkları:
1. Tapu Kayıtlarında Yeni Dönem: "Riskli Yapı" Şerhi Yerine Yeni Belirtme
Riskli binalar yıkıldıktan sonra tapu kütüğündeki “riskli yapı” şerhi siliniyordu ve bu durum vergi/harç muafiyetlerinde karışıklığa yol açabiliyordu. Artık yıkım sonrası tapunun beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair özel bir belirtme eklenecek. Bu sayede dönüşüm sürecindeki mali avantajlar korunmuş olacak.
2. Karar Alma ve Pay Satışı Süreçleri
Geçtiğimiz yıllarda üçte iki çoğunluk şartı yerini salt çoğunluğa (hisselerin %50+1’i) bırakmıştı. Yeni düzenleme ile bu süreç daha da detaylandırıldı:
İkinci Satış Talebi: Karara katılmayanların payları açık artırmada satılmazsa, tekrar satış yapılabilmesi için yine salt çoğunluğun talebi gerekecek.
Öncelikli Alıcılar: Riskli binanın yıkıldığı arsanın satılmasına karar verilirse; bu paylar öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili yerel idarelere teklif edilecek.
3. Toplantı Usulü ve Ruhsat Zorunluluğu
Yeni projeye karar vermek için yapılacak toplantıların kuralları netleşti:
Herhangi bir malikin çağrısıyla tüm paydaşlar toplantıya çağrılacak.
Bildirimler 15 gün önceden ilan yoluyla veya noter kanalıyla yapılacak.
Belediyeye yapılacak yapı ruhsatı başvurularında, bu toplantı davetiyeleri ve tutanaklarının dosyaya eklenmesi artık zorunlu.
4. İmar Hakkı Aktarımı ve Parsel Ayrımı (İfraz)
Zemin yapısı veya mevzuat nedeniyle yerinde dönüşümün mümkün olmadığı durumlarda “İmar Hakkı Aktarımı” devreye giriyor. Maliklerin tamamının onayıyla mevcut yapılaşma hakları başka bir parsele taşınabilecek.
Ayrıca, geniş bir arazinin ifraz edilmesi (bölünmesi) durumunda, riskli yapı şerhi sadece binanın bulunduğu parselde kalacak; diğer parseller bu kısıtlamadan kurtulacak.
5. Müteahhit Teminatlarında İndirim Kolaylığı
Müteahhitlerin yapı maliyeti üzerinden vermesi gereken %10’luk teminat oranı daha önce %6’ya çekilmişti. Yeni yönetmelikle bu hak geriye dönük olarak da esnetildi. 1 Ocak 2024’ten sonra düzenlenen ruhsatlar için verilmiş olan yüksek tutarlı teminatlar, müteahhidin başvurusuyla %6 seviyesine revize edilebilecek.
6. Yetki Devri
Sürecin yönetimindeki en üst yetki mercii de değişti. Yönetmeliğin yürütülmesinden artık Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı değil, doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanı sorumlu olacak.